Seit dem 5. Dezember 2024 gilt eine neue Fassung der Gefahrstoffverordnung. Darin steckt ein Satz, den praktisch kein Ratgeber für Hausbesitzer erwähnt: Die neuen Informationspflichten gelten ausdrücklich auch für private Haushalte.
Wer also einen Handwerker bestellt, um eine Wand aufzustemmen, einen Boden herauszureißen oder ein Bad zu erneuern, ist damit selbst in der Pflicht. Nicht zur Untersuchung, aber zur Auskunft. Dieser Beitrag erklärt, was genau verlangt wird, welche Gebäudeschadstoffe wann verbaut wurden und wie ein sauberer Ablauf aussieht.
- Seit Dezember 2024 muss der Auftraggeber dem Betrieb alles mitteilen, was er weiß.
- Diese Pflicht gilt ausdrücklich auch für Privatleute.
- Bei Gebäuden von 1993 bis 1996 ist das Datum des Baubeginns zu nennen.
- Für alles, was vor Oktober 1993 gebaut wurde, gilt ein Verdacht auf Asbest.
- Die eigentliche Erkundung schuldet der ausführende Betrieb, nicht Sie.
- Asbest steckt auch in Putzen, Spachtelmassen und Fliesenklebern.
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Die neue Pflicht im Wortlaut
Der entscheidende Paragraf trägt die Überschrift „Besondere Mitwirkungs- und Informationspflichten für Veranlasser von Tätigkeiten an baulichen oder technischen Anlagen”. Veranlasser ist, wer die Arbeiten in Auftrag gibt.
Dieser Veranlasser muss dem ausführenden Betrieb vor Beginn alle ihm vorliegenden Informationen zur Bau- oder Nutzungsgeschichte über vorhandene oder vermutete Gefahrstoffe schriftlich oder elektronisch zur Verfügung stellen. Er muss sich dafür mit zumutbarem Aufwand der Unterlagen bedienen, die ihm zugänglich sind.
Hier wird in vielen Beiträgen zu viel hineingelesen. Sie müssen nichts beproben lassen und kein Gutachten beibringen. Sie müssen weitergeben, was Sie haben oder mit zumutbarem Aufwand bekommen können: Baujahr, alte Pläne, Rechnungen, Hinweise früherer Eigentümer. Die eigentliche Erkundung und die Gefährdungsbeurteilung schuldet der ausführende Betrieb.
Für Gebäude mit Baujahr zwischen 1993 und 1996 gilt eine zusätzliche Vorgabe. Dann ist das Datum des Baubeginns zu übermitteln, ersatzweise das Baujahr. Bei älteren und bei jüngeren Gebäuden genügt die Angabe des Baujahrs.
Warum ausgerechnet 1993
Ende Oktober 1993 trat in Deutschland das umfassende Verbot für Asbest in Kraft. Material, das vorher eingebaut wurde, kann Asbest enthalten. Deshalb gilt für den gesamten Bestand bis zu diesem Zeitpunkt ein grundsätzlicher Verdacht.
Die Jahre 1993 bis 1996 sind ein Übergangsfeld. Vorräte wurden aufgebraucht, Bauvorhaben liefen weiter. Darum fragt die Verordnung in diesem Zeitfenster nach dem genauen Baubeginn und nicht nur nach dem Jahr.
Der Irrtum über Asbest in Putz und Kleber
Die meisten denken bei Asbest an Wellplatten, Blumenkästen und alte Nachtspeicheröfen. Das ist nur die Hälfte.
Die technische Regel für Arbeiten mit Asbest fasst Putze, Spachtelmassen und Fliesenkleber als eigene Gruppe zusammen. Darin steckt Asbest oft nur in geringer Menge. Trotzdem ist bei Arbeiten an diesen Materialien mit einer hohen Freisetzung von Fasern zu rechnen, weil sie großflächig bearbeitet werden.
Praktisch heißt das: Das Abschleifen einer Wand, das Ablösen alter Fliesen oder das Fräsen eines Schlitzes in einen Putz aus den siebziger Jahren sind keine harmlosen Arbeiten. Für genau diese Fälle enthält die Regel eine eigene Risikomatrix und eigene Anforderungen an Luftreiniger.
- Wellplatten, Rohre, Bodenbeläge
- Putze, Spachtel, Fliesenkleber
- Brandschutz an Stahl und Lüftung
- Dach, Decke, Zwischenwand
- ohne Gütezeichen eingebaut
- seit Juni 2000 verboten
- dauerelastische Fugenmassen
- Deckenplatten, Anstriche
- Vorsorgewert 300 ng/m³
- Dachstuhl, Decken, Täfelung
- wirkt noch nach Jahrzehnten
- Nachweis über Holzprobe
Gebäudeschadstoffe im Überblick
Eine Tabelle ersetzt keine Untersuchung, hilft aber bei der ersten Einordnung.
| Stoff | Zeitraum | Typischer Fundort |
|---|---|---|
| Asbest, fest gebunden | 1950 – 1993 | Wellplatten, Rohre, Bodenplatten |
| Asbest, schwach gebunden | 1960 – 1993 | Brandschutz, Leichtbauplatten, Nachtspeicher |
| Asbest in Putz und Kleber | 1960 – 1993 | Wandputz, Spachtel, Fliesenkleber |
| Alte Mineralwolle | bis 1996 | Dach, Geschossdecke, Zwischenwand |
| PCB | bis 1989 | Fugenmassen, Deckenplatten, Anstriche |
| PCP und Lindan | bis 1989 | Dachstuhl, Holzdecken, Täfelung |
| Teerkleber mit PAK | bis ca. 1975 | unter Parkett, unter Estrich |
| Formaldehyd | bis ca. 1985 | Spanplatten, Einbaumöbel |
Alte und neue Mineralwolle unterscheiden
Dieser Punkt betrifft fast jedes Dachgeschoss, das vor der Jahrtausendwende ausgebaut wurde.
Faserstäube aus alter Mineralwolle bleiben nach dem Einatmen lange in der Lunge. Sie gelten als krebserzeugend. Seit Juni 2000 ist die Herstellung und Verwendung in Deutschland verboten. Die Hersteller haben ihre Produkte bereits ab 1996 umgestellt und mit einem Gütezeichen versehen.
Als Faustregel gilt: Material, das vor 1996 eingebaut wurde, ist im Zweifel alte Mineralwolle. Sicherheit gibt nur der Nachweis, etwa über das Gütezeichen auf der Verpackung oder über eine Probe. Mehr zu den Produkteigenschaften in unserem Beitrag zur Glaswolle.
PCB: der Stoff mit dem Zahlenwert
Polychlorierte Biphenyle wurden bis zum Verbot 1989 rund drei Jahrzehnte lang verbaut, vor allem als Weichmacher in dauerelastischen Fugen und als Flammschutz in Deckenplatten.
Anders als bei Asbest gibt es hier eine klare Zahl für die Raumluft. Die Richtlinie der Bauministerkonferenz nennt 300 Nanogramm je Kubikmeter als Wert, der langfristig hinnehmbar ist. Eine Sanierung hat das Ziel, dauerhaft darunter zu bleiben.
Besonders tückisch: PCB wandert aus der Fuge in angrenzende Bauteile. Putz, Beton und Holz nehmen den Stoff auf und geben ihn jahrelang wieder ab. Das Entfernen der Fuge allein löst das Problem deshalb oft nicht.
Gebäudeschadstoffe sauber erkunden
Die Reihenfolge entscheidet über Kosten und Sicherheit.
- Unterlagen sichten: Baujahr, Pläne, Rechnungen, frühere Umbauten.
- Begehung durch einen Sachkundigen, mit Fotodokumentation der Verdachtsbereiche.
- Gezielte Probenahme, nur dort, wo gearbeitet wird.
- Analyse im Labor, je nach Stoff unterschiedliche Verfahren.
- Bericht mit Fundstellen, Mengen und Einstufung.
- Daraus das Sanierungskonzept und die Ausschreibung.
Der häufigste Fehler ist, erst nach dem Abriss zu untersuchen. Dann ist der Staub bereits im Haus, die Baustelle steht, und die Kosten vervielfachen sich. Mehr zum geordneten Ablauf im Bestand in unserem Beitrag zum Rückbau.
Gebäudeschadstoffe und die energetische Sanierung
Dieser Zusammenhang wird regelmäßig unterschätzt. Fast jede Maßnahme an der Gebäudehülle trifft auf Material aus einer Zeit, in der anders gebaut wurde.
| Maßnahme | Worauf zu achten ist |
|---|---|
| Fassade dämmen | Asbest im Altputz, alte Faserzementplatten |
| Dach dämmen | alte Mineralwolle, behandelter Dachstuhl, Teerpappe |
| Fenster tauschen | Fugenmassen mit PCB, Laibungsputz |
| Boden erneuern | Teerkleber unter Parkett, Bodenplatten mit Asbest |
| Heizung erneuern | Rohrdämmung, Dichtungen, alte Nachtspeichergeräte |
Daraus folgt eine schlichte Planungsregel: Die Bestandsaufnahme auf Gebäudeschadstoffe gehört vor den Fördertermin, nicht danach. Wer erst den Antrag stellt und dann den Befund bekommt, muss im schlechtesten Fall den gesamten Kostenrahmen neu aufstellen.
Besonderheiten im Mehrfamilienhaus
In Gebäuden mit mehreren Wohnungen kommen zwei Punkte dazu.
Erstens arbeiten dort Beschäftigte, etwa Hausmeister oder Reinigungskräfte. Für sie gilt das Arbeitsschutzrecht in vollem Umfang, und der Eigentümer ist in der Rolle des Arbeitgebers oder des Auftraggebers. Zweitens müssen die Bewohner während einer Sanierung geschützt werden, auch wenn sie nicht am Bau beteiligt sind.
Praktisch heißt das: abgeschottete Bereiche, getrennte Wege, klare Information der Mieter und ein Zeitplan, der Rücksicht nimmt. Bei Eigentümergemeinschaften gehört der Befund zu Gebäudeschadstoffen außerdem in die Beschlussvorlage, weil er die Kosten erheblich verändern kann.
Was eine Untersuchung kostet
| Leistung | Spanne |
|---|---|
| Begehung mit kurzem Bericht | 400 – 900 € |
| Materialprobe auf Asbest | 40 – 90 € je Probe |
| Probe auf Holzschutzmittel | 80 – 160 € je Probe |
| Raumluftmessung auf Fasern | 400 – 800 € je Raum |
| Vollständiges Kataster für ein Wohnhaus | 1.500 – 4.000 € |
Gemessen an den Mehrkosten eines Baustopps ist das wenig. Gemessen an einem reinen Badumbau ist es viel. Deshalb wird gezielt untersucht: nur dort, wo tatsächlich eingegriffen wird.
Was Sie selbst nicht tun sollten
Hier ist die Antwort kürzer, als viele hoffen.
Bei Verdacht auf Asbest gilt: nicht bohren, nicht schleifen, nicht brechen, nicht kehren und nicht mit dem Haushaltssauger aufnehmen. Jede dieser Handlungen setzt Fasern frei, die sich dann im ganzen Haus verteilen. Lassen Sie die Fläche liegen und holen Sie eine Einschätzung ein, bevor Sie weiterarbeiten.
Arbeiten an Material mit Asbest gehören in die Hand von Betrieben mit der vorgeschriebenen Sachkunde. Dort gelten feste Verfahren, abgeschottete Bereiche, Unterdruckhaltung und am Ende eine Freimessung, bevor der Bereich wieder freigegeben wird.
Gebäudeschadstoffe entsorgen und nachweisen
Schadstoffhaltiger Bauschutt ist gefährlicher Abfall und darf nicht in den Container für Baumischabfall.
Asbesthaltige Baustoffe werden staubdicht verpackt, meist in reißfesten Säcken, gekennzeichnet und über einen zugelassenen Entsorger abgefahren. Für gefährliche Abfälle gilt ein Nachweisverfahren, das die Entsorgung dokumentiert. Alte Mineralwolle wird ebenfalls getrennt erfasst und darf nicht verdichtet werden.
Bewahren Sie diese Nachweise auf. Bei einem späteren Verkauf sind sie der Beleg dafür, dass fachgerecht gearbeitet wurde.
Gebäudeschadstoffe beim Kauf und Verkauf
Beim Verkauf einer Immobilie gilt die Pflicht, bekannte Mängel zu offenbaren. Wissen Sie von Asbest in der Fassade oder von einem behandelten Dachstuhl, gehört das in das Gespräch und in den Vertrag.
Als Käufer eines Hauses aus der Zeit vor 1993 lohnt sich der Blick auf Gebäudeschadstoffe vor dem Notartermin, nicht danach. Eine Begehung mit einem Sachkundigen kostet einen kleinen Teil dessen, was eine spätere Sanierung verschlingt.
Wer dabei unterstützt
Gebäudeschadstoffe sind kein Thema für sich, sondern ein Teil der Bestandsaufnahme. Sie entscheiden darüber, welche Bauteile überhaupt angefasst werden können und wie teuer ein Umbau wird.
Wir ordnen den Bestand ein, benennen die Verdachtsbereiche und binden Sachkundige ein, wo es nötig ist. Für Planung und Ausführung im Bestand arbeiten wir mit Garnisch + Werndle und parallelum zusammen.
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Häufige Fragen
Pflichten und Zuständigkeit
Stoffe, Kosten und Entsorgung
Vor jedem Eingriff in ein Gebäude aus der Zeit vor 1993 lohnt eine Einschätzung. Wir sichten die Unterlagen, benennen die Verdachtsbereiche und sagen Ihnen, wo eine Probe nötig ist und wo nicht. Das hält den Umfang klein und die Baustelle planbar.
