Zuletzt aktualisiert: Juli 2026
Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist der neue Rahmen für das Heizen und Modernisieren in Deutschland – offiziell heißt es Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), häufig wird es kurz GMG genannt. Es soll das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG), also das oft als „Heizungsgesetz“ bezeichnete Regelwerk, ablösen. Das Kabinett hat den Gesetzentwurf am 13. Mai 2026 beschlossen, seitdem läuft das parlamentarische Verfahren. Wichtig für Sie: Das alte GEG gilt bis zum Inkrafttreten unverändert weiter. Wir erklären Ihnen den aktuellen Stand, was sich konkret ändert und was Sie als Eigentümer jetzt beachten sollten.
Das GMG ist noch nicht in Kraft. Es liegt ein vom Kabinett beschlossener Regierungsentwurf vor, über den derzeit der Bundestag berät. Bis zum Inkrafttreten – nach aktueller Planung voraussichtlich zum 1. November 2026 – bleibt das geltende GEG maßgeblich.
- Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, kurz GMG) ersetzt künftig das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und setzt auf mehr Technologieoffenheit beim Heizen.
- Die pauschale 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien bei neuen Heizungen entfällt – Eigentümer entscheiden wieder selbst über die Heizungsart.
- Neue Gas- und Ölheizungen bleiben erlaubt, müssen aber ab 2029 über die sogenannte Bio-Treppe schrittweise klimafreundliche Brennstoffe nutzen.
- Die Förderung für den Heizungstausch, etwa für Wärmepumpen, bleibt bestehen und ist bis mindestens 2029 abgesichert.
- Solange das Gesetz nicht in Kraft ist, gilt das aktuelle GEG – planen Sie deshalb auf Basis der geltenden Rechtslage.
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Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG)?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist die geplante Reform des deutschen Gebäudeenergierechts. Es löst das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab, das den energetischen Standard von Neubauten, Bestandsgebäuden und Heizungen regelt. Offiziell trägt es den Namen Gebäudemodernisierungsgesetz, abgekürzt GModG; in Medien und Praxis hat sich zusätzlich die kurze Form GMG eingebürgert. Beide Bezeichnungen meinen dasselbe Vorhaben.
Anders als früher handelt es sich dabei nicht mehr um eine bloße Idee, sondern um einen konkreten Regierungsentwurf. Das Ziel der Bundesregierung ist es, die Modernisierung technologieoffener, flexibler und praxistauglicher zu gestalten. Deshalb rückt weniger die einzelne Technik in den Vordergrund, sondern die Frage, wie sich der energetische Zustand eines Gebäudes insgesamt verbessert.
Aktueller Stand: Wo steht das GMG im Verfahren?
Der Weg zum fertigen Gesetz verläuft in mehreren Schritten. Zunächst legten Union und SPD am 24. Februar 2026 die Eckpunkte vor, anschließend folgte am 5. Mai 2026 der Referentenentwurf. Danach beschloss das Kabinett am 13. Mai 2026 den Regierungsentwurf, den der Bundestag am 11. Juni 2026 erstmals beriet und in die Ausschüsse verwies.
- Eckpunkte von Union und SPD (24. Februar 2026): erste Einigung auf die Grundzüge der Reform.
- Referentenentwurf (5. Mai 2026): die geplanten Regeln werden erstmals konkret – etwa der Wegfall der 65-Prozent-Pflicht und die Bio-Treppe.
- Kabinettsbeschluss (13. Mai 2026): die Bundesregierung bringt den Regierungsentwurf auf den Weg.
- Erste Lesung im Bundestag (11. Juni 2026): Beratung im Parlament, anschließend Verweis in die Fachausschüsse.
- Weitere Beratung und Bundesrat: die Verabschiedung im Bundestag wird noch vor der Sommerpause angestrebt, der Bundesrat befasst sich voraussichtlich im Oktober.
Das GMG ist kein Zustimmungsgesetz, benötigt also keine Zustimmung des Bundesrates, und wurde als besonders eilbedürftig eingestuft. Trotzdem ist der Ausgang noch offen: Einzelne Punkte, etwa zum Klimaschutz, sind innerhalb der Koalition umstritten, und auch aus Verbänden gibt es Kritik. Deshalb kann sich der Entwurf im parlamentarischen Verfahren noch ändern.
Bis das GMG in Kraft tritt, bleibt das Gebäudeenergiegesetz die verbindliche Grundlage. Wer aktuell eine Heizung plant, sollte sich deshalb an der geltenden Rechtslage orientieren und nicht allein auf angekündigte Änderungen setzen.
Was ändert sich mit dem GMG beim Heizen?
Die wohl wichtigste Änderung betrifft die 65-Prozent-Regel. Bislang mussten neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Diese pauschale Vorgabe entfällt. Stattdessen legt das GMG einen technologieoffenen Katalog erlaubter Heizungsarten fest, sodass Eigentümer wieder selbst entscheiden können.
Erlaubt bleiben damit unter anderem Wärmepumpen, ein Anschluss an Fern- oder Nahwärme, Biomasseheizungen sowie Hybridheizungen – also die Kombination zweier Wärmeerzeuger, etwa Wärmepumpe plus Gaskessel. Darüber hinaus dürfen weiterhin auch neue Gas- und Ölheizungen eingebaut werden. Allerdings sind diese fossilen Anlagen an eine Bedingung geknüpft: Sie müssen ab 2029 einen steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe nutzen.
| Merkmal | Bisher (GEG) | Künftig (GMG/GModG) |
|---|---|---|
| 65-Prozent-EE-Pflicht | ✓ Ja, pauschal | ✗ Entfällt |
| Neue Gas-/Ölheizung | ~ Nur eingeschränkt | ✓ Erlaubt, mit Bio-Treppe |
| Wahl der Heizungsart | ~ Stark vorgegeben | ✓ Eigentümer entscheidet |
| Förderung Wärmepumpe | ✓ Ja | ✓ Ja, bleibt bestehen |
Die Bio-Treppe: Anforderungen an neue Gas- und Ölheizungen
Wer nach dem Inkrafttreten des GMG eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss diese ab 2029 mit einem verbindlich steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe betreiben. Fachlich heißt dieser Stufenplan „Bio-Treppe“. Klimafreundliche Brennstoffe sind zum Beispiel Biomethan, Bio-Öl oder biogenes Flüssiggas sowie bestimmte Formen von Wasserstoff.
| Ab wann | Mindestanteil klimafreundlicher Brennstoffe |
|---|---|
| 1. Januar 2029 | 10 % |
| 1. Januar 2030 | 15 % |
| 1. Januar 2035 | 30 % |
| 1. Januar 2040 | 60 % |
Wichtig ist, wie diese Pflicht erfüllt wird: nicht über einen technischen Umbau der Heizung, sondern über den Brennstoffbezug. Sie schließen also einen Liefervertrag ab, in dem der entsprechende Bio-Anteil ausgewiesen ist. Der Nachweis erfolgt über anerkannte Bilanzierungssysteme der Energieversorger. Für den klimafreundlichen Anteil entfällt zudem der CO2-Preis, was die Mehrkosten begrenzen soll.
Für Hybridheizungen gelten Erleichterungen. Wird beispielsweise eine Solarthermie- oder Wärmepumpen-Hybridheizung so betrieben, dass der erneuerbare Teil einen relevanten Anteil der Wärme liefert, greift die Bio-Treppe unter bestimmten Voraussetzungen nicht. Dadurch bleibt der Umstieg auf effiziente Kombinationen attraktiv.
Eine neue Gasheizung wirkt zunächst günstig. Über die Bio-Treppe und den steigenden CO2-Preis können die Betriebskosten aber deutlich steigen. Rechnen Sie deshalb die Kosten über die gesamte Lebensdauer – hier hilft eine unabhängige Beratung, die Anschaffung und Verbrauch gemeinsam betrachtet.
Was bedeutet das GMG für Mieter und Vermieter?
Damit Mieter nicht auf den Mehrkosten einer unwirtschaftlichen Heizung sitzen bleiben, sieht das Vorhaben eine Kostenbremse vor. Geregelt wird das ergänzend im CO2-Kostenaufteilungsgesetz. Konkret sollen die Mehrkosten für den biogenen Brennstoffanteil ab 2029 grundsätzlich hälftig zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden – allerdings nur bis zu einem Bio-Anteil von 30 Prozent. Was darüber hinausgeht, trägt der Vermieter allein.
Zusätzlich werden ab 2028 die Netzentgelte für Erdgas und die CO2-Kosten pauschal hälftig geteilt, und zwar unabhängig vom energetischen Zustand des Gebäudes. Für Vermieter entsteht damit ein finanzieller Anreiz, gleich auf eine klimafreundliche Lösung zu setzen, statt später hohe Folgekosten zu tragen.
Bleibt die Förderung für Wärmepumpen bestehen?
Ja. Das GMG ändert nichts daran, dass der Heizungstausch gefördert wird. Die Bundesförderung ist nach dem Entwurf bis mindestens 2029 abgesichert, und Wärmepumpen erhalten weiterhin Zuschüsse. Für viele Häuser bleibt die Wärmepumpe deshalb die wirtschaftlich und ökologisch sinnvollste Wahl – vor allem, weil sie ohne Bio-Treppe auskommt.
Ob sich eine Wärmepumpe für Ihr Gebäude eignet, hängt vor allem von Dämmung, Heizflächen und der nötigen Vorlauftemperatur ab, also der Temperatur, mit der das Heizwasser durch die Leitungen läuft. Wie hoch der laufende Betrieb ausfällt, zeigt ein realistischer Blick auf den Stromverbrauch der Wärmepumpe. Weil die Förderbedingungen sich regelmäßig ändern, lohnt sich vor jeder Investition eine aktuelle Prüfung.
Was Eigentümer jetzt konkret tun sollten
Auch wenn das GMG noch nicht in Kraft ist, müssen Sie nicht abwarten. Entscheidend ist, Investitionen auf einer sicheren Grundlage zu planen und nicht allein auf politische Ankündigungen zu setzen. Denn maßgeblich bleibt bis zum Inkrafttreten das geltende GEG.
Rechtssicher auf Basis des GEG planen
Orientieren Sie Ihre Entscheidungen an der aktuell gültigen Rechtslage. Wenn Sie einen formellen Nachweis benötigen, hilft Ihnen der GEG-Nachweis weiter. So vermeiden Sie, dass eine Maßnahme später nicht anerkannt wird.
Ganzheitlich statt in Einzelschritten denken
Eine übergeordnete Strategie hilft, Maßnahmen sinnvoll zu kombinieren und flexibel auf spätere Anpassungen zu reagieren. Dabei ist es hilfreich, den Unterschied zwischen Sanieren und Renovieren zu kennen, weil beide Wege unterschiedliche Anforderungen und Fördermöglichkeiten mit sich bringen.
Fachliche Begleitung nutzen
Gerade in einer Übergangsphase mit unsicherer Rechtslage zahlt sich unabhängige Beratung aus. Eine qualifizierte Energieberatung ordnet die politischen Entwicklungen realistisch ein und zeigt Ihnen, welche Lösung wirtschaftlich wirklich trägt.
Fazit: Mehr Freiheit, aber weiterhin geltendes Recht
Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz zeichnet sich eine klare Richtung ab: weg von starren Einzelvorgaben, hin zu mehr Technologieoffenheit und Entscheidungsfreiheit für Eigentümer. Neue Gas- und Ölheizungen bleiben möglich, sind über die Bio-Treppe aber langfristig an klimafreundliche Brennstoffe gebunden. Bis das GMG in Kraft tritt, gilt jedoch weiterhin das GEG. Wer jetzt plant, sollte deshalb die aktuelle Rechtslage, mögliche Übergangsregeln und die eigenen Betriebskosten gemeinsam betrachten – und im Zweifel fachlich prüfen lassen, welche Heizung sich für das eigene Gebäude langfristig rechnet.
Nein. Stand Juli 2026 liegt ein vom Kabinett beschlossener Regierungsentwurf vor, über den der Bundestag berät. Ein Inkrafttreten wird nach aktueller Planung frühestens zum 1. November 2026 erwartet. Bis dahin bleibt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verbindlich.
Es gibt keinen inhaltlichen Unterschied. Der offizielle Name lautet Gebäudemodernisierungsgesetz mit der Abkürzung GModG. In Medien und Praxis wird häufig die kürzere Form GMG verwendet. Beide Begriffe bezeichnen dasselbe Gesetzesvorhaben.
Ja, neue Gas- und Ölheizungen bleiben erlaubt. Sie müssen jedoch ab 2029 über die Bio-Treppe einen steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe nutzen – beginnend mit 10 Prozent und ansteigend bis 60 Prozent im Jahr 2040. Erfüllt wird das über entsprechende Lieferverträge, nicht über einen Umbau der Heizung.
Nein. Die Förderung für den Heizungstausch bleibt bestehen und ist nach dem Entwurf bis mindestens 2029 abgesichert. Wärmepumpen erhalten weiterhin Zuschüsse. Da sich Förderbedingungen häufig ändern, sollten Sie die aktuellen Konditionen vor Antragstellung prüfen lassen.
Die pauschale Pflicht, neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben, entfällt mit dem GMG. An ihre Stelle tritt ein technologieoffener Katalog erlaubter Heizungsarten, aus dem Eigentümer wieder frei wählen können.
